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土地市場由熱轉冷 多重壓力下房企如何穩住“糧倉”

   從今年3月到二季度,各地土地市場曾一度火爆,“地王”頻出。但進入三季度以來,各地土地市場明顯降溫,土地流拍地塊數量明顯上升,土地成交溢價率也頻頻走低。

  中指研究院報告顯示,2019年1~9月,全國300城市土地供需總量較去年同期微降,樓面均價及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元,同比上漲17%。

  分季度走勢來看,一季度整體供求各指標同比均降,僅一線城市供求量同比走高;二季度開始稍顯回暖,整體供求各指標同比均增,二線域市供地節奏加快,三四線城市出讓金及樓面均價走高;三季度全國土地市場整體供求量微降,一線城市樓面價回落,土地溢價率同環比出現下降。

  市場下行周期之下,哪些區域土地市場能夠持續熱度?哪些房企會逆勢而上?消極拿地的房企是否會調整策略?

  全國土地市場降溫明顯

  國家統計局數據顯示,今年1~8月,全國房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%;土地成交價款6374億元,下降22.0%。

  中指研究院《中國300城土地市場情報》顯示,今年1~9月,全國300個城市土地平均溢價率為15%,較去年同期下降1%;其中住宅類用地平均溢價率17%,同樣較去年同期下降1個百分點。

  分城市看,前9個月,一線城市供地節奏加快,出讓金總額較去年同期增加近三成,樓面均價在調控之下得到有效控制,同比去年均有所下滑;二線城市供求量同比小幅增加,樓面均價同比上漲16%,在各線城市中漲幅居前;三四線城市整體供應同比小幅走低,成交量跌價漲,溢價率同比下降3個百分點。

  中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶向《每日經濟新聞》記者指出,“最近土地流拍率又有了提升,雖然沒達到去年四季度時候的高點,但從監測數據來看,9月份300個城市流拍宗數占成交宗數的7.4%,這一比例也是從今年5月以來逐月提高的,整個土地市場降溫比較明顯。”

  數據顯示,土地市場自今年3月份以來開始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來看,1~9月一線城市共推出土地460宗、成交431宗,成交面積2241萬平方米,同比增加32%。二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗,成交面積28804萬平方米,同比增加7%。三四線城市共推出土地13050宗、成交10956宗,成交面積42980萬平方米,同比減少8%。

  曹晶晶分析稱,土地市場降溫首先與大環境密切相關。政策背景下,從需求端來說各方的市場情緒、觀望節奏都出現了明顯的調整。尤其是在第三季度市場調整預期強化之后,未來還是比較緊張的狀態。

  其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環境偏松的時候,對房地產行業資金監管在不斷強化,并且有整體趨緊的狀態,并且短期不會有太大的變化。今年以來的幾次降準,對房地產金融包括整個房地產行業利好比較有限。

  從個人端來看,曹晶晶認為,盡管今年房貸利率已經連續6個月出現下調,但整體仍維持較高的水平。并且對整個房地產行業而言,短期內都難以降低,利率對需求、購買力、市場預期都產生了一些影響。

  一二線城市領銜出讓金額

  2019年1~9月,全國300個城市土地出讓金總額為35511億元,同比增加17%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額30392億元,同比增加21%。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元,連續兩年居40城收金總額首位。

  全國40個主要城市中,三亞、蘭州、大連漲幅名列前三,僅有9個城市土地出讓金同比縮水。

  據《2019年1~9月全國土地成交城市排行榜TOP10》,一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心,中西部城市土地市場火熱。

  中國指數研究院研發中心研究主管古超向《每日經濟新聞》記者分析認為,“從企業拿地城市群來看,長三角和中西部仍然是房企布局的重要區域。如1~9月份長三角區域土地城市熱度不減,TOP10拿地企業達到了3千億元,位列區域榜首位。中西部城市經濟發展加速,也成為企業投資熱土,TOP企業拿地金額達到了2千多億元。從城市角度來看,一線城市和二線核心城市也是房企投資重點,其中中西部一些部分城市土地成交市場火熱。”

  《2019年1~9月全國住宅用地成交總價TOP10》榜單則顯示,土地成交價水平同比走高,杭州上城區一宅地由新世界發展以總價97.92億元摘得,居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%,上榜門檻上升至66.6億元,過半數入榜地塊收金逾70億元,而榜單前三甲地塊總價均破90億元。

  中指研究院報告指出,入榜地塊全部位于一二線重點城市,且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高,品牌房企資本運作能力和開發能力較強,在重點城市拿地更具優勢。

  頭部房企與中小房企拿地分化

  土地作為“糧倉”,其規模與結構對房企業績的影響持續加大。頭部房企憑借在土地資源獲取上的優勢繼續開疆拓土。

  前9個月,龍頭房企繼續發揮獲取土地資源的優勢。萬科、碧桂園、保利占據1~9月拿地金額榜前三位。中指研究院數據顯示,前9月萬科累計拿地1381億元居榜首,碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

  同時,行業集中度進一步顯現。前9月TOP10企業拿地總額達7789億元,占TOP100企業的35.7%;TOP30企業拿地總額13907億元,占TOP100企業的63.8%。TOP10企業拿地門檻升至463億元。

  進入9月之后,保利拿地持續發力,拿地金額超180億元;萬科單月拿地金額約50.3億元;華夏幸福以總價116億元獲取武漢兩宗地塊。

  諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙向記者表示:“行業集中度上升是目前房地產行業的一個發展趨勢,大型房企有更優勢的融資渠道和途徑,尤其是在融資渠道收緊的情況下,中小房企資金鏈脆弱,抗御風險能力較低,拿地更加困難,預計未來行業集中度會進一步上升。”

  但億翰智庫認為,從1~9月累計新增貨值來看,盡管整體增速超過10%,較1~8月有所回升,但企業投資力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30梯隊房企同比增速均出現下滑,同比分別降低22%、11%、4%,TOP50、TOP100梯隊房企拿地力度較為積極,同比分別上升5%、77%。

  同時,億翰智庫指出,一線城市土地成交熱潮反映出房企補倉意愿增強,但在融資承壓的情況下,企業更傾向布局高價值區域,同時也意味著此類城市土地市場競爭愈發激烈;部分三四線城市,尤其是具備經濟增長潛力的三四線城市將迎來機會。

  房企進入精細化競爭階段

  對于合理布局高價值區域,中指研究院土地事業部副總經理劉韌堅對碧桂園近期的一系列布局進行了分析。“根據數據庫顯示,2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地數量遙遙領先行業,包括土地面積等也是百強企業中第一位。但是從拿地晴雨表的測算,碧桂園并不都是采取積極態度,只是在2017年3季度和4季度比較積極。

  從2014~2019年,碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達74%。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地,但主要集中在一線城市遠郊區縣的位置,可以看出其重心放在三四線和五線城市。

  溢價率方面來看,碧桂園在三四線城市拿地溢價率水平達到了41.29%,遠高于其他區域,說明在三四線城市反而搶的是當地城市最好的地。碧桂園基本上選擇小城市核心區域、占地在100~300畝區間,打造的是當地比較優質的項目,所以其對于城市的覆蓋化和對城市進入程度遠遠高于其他百強企業。

  劉韌堅也坦言:“對于小型房企來說,最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’。”

  對于最后一季度的走勢,古超判斷:“未來在政策調控持續、融資渠道全面收緊的背景下,行業競爭也日漸加劇,房企第四季度應該采取一定的應對措施,一方面加強銷售回款、降杠桿控制整個負債總量;另一方面是加強對營銷的重視,把握營銷節奏,積極推盤去化加大營銷力度,搶收回款保證充足現金流。”

  “此外,企業應該加強與金融機構的合作,關注創新型融資產品的搭建,積極拓寬融資渠道。在拿地方面重視現金流的基礎上根據自身財務狀況管理好拿地周期,保持充足現金流。”古超表示。


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